El programa federal de crèdit tributari d'habitatge de baixos ingressos ha tingut èxit des de 1987 a proporcionar als inquilins de baixos ingressos amb apartaments decents a un lloguer assequible. Si esteu buscant un apartament amb una propietat de crèdit fiscal , hi ha certes coses que haureu de saber abans de fer-ho.
Aquí hi ha respostes a les preguntes més freqüents sobre el programa de crèdit tributari federal d'ingressos baixos.
P: Quin és el programa de crèdit fiscal?
A: El programa de crèdit fiscal, també conegut com el "programa de crèdit tributari federal de baixos ingressos" o simplement LIHTC, és un popular programa d'habitatge assequible que ha existit des de 1987. A diferència de la majoria dels programes d'habitatge que administren HUD, l'impost El programa de crèdit és administrat per l'IRS, en coordinació amb les agències estatals de finançament de l'habitatge a tot el país. Els propietaris que participen en el programa arriben a reclamar crèdits fiscals durant 10 anys per les seves propietats de crèdit fiscal a canvi de llogar almenys alguns dels seus apartaments a inquilins de baixos ingressos a un lloguer restringit.
P: Puc reclamar un crèdit fiscal?
A: No. El programa de crèdit fiscal obté el seu nom perquè els propietaris de propietats participants reben valuosos crèdits fiscals a canvi de mantenir assequibles els seus edificis. Com a inquilí en una propietat de crèdit fiscal , el benefici que rep arriba en forma de lloguer restringit, suposant que sou elegible per ingressos.
P: Com a part dels ingressos de les famílies, es comptabilitzen anualitats?
A: Si teniu una pensió de jubilació o d'una altra anualitat, hi ha moltes possibilitats que caldrà que s'expliqui d'alguna manera com a part del vostre ingrés familiar. Com un propietari ha de determinar com tractar una anualitat que té (o que pot configurar després de signar un contracte d'arrendament d'un pis de baixos ingressos amb una propietat de crèdit fiscal) depèn de si té dret a retirar el saldo de la anualitat i si ja rep pagaments.
Si ja heu començat a rebre pagaments, el propietari haurà de preguntar al vostre corredor si té dret a retirar el saldo de la anualitat. Si teniu aquest dret, el propietari ha de tractar la vostra renda com a actiu.
A més, una vegada que hagueu començat a rebre pagaments anuals, normalment no podeu convertir-lo en una suma global de diners en efectiu. Si aquesta és la vostra situació, els pagaments habituals es tractaran com a ingressos del propietari.
Esperi que el propietari haurà de verificar si té dret a retirar el saldo (fins i tot si s'avaluen les sancions), quina és la base sobre la qual es pot esperar que la renda creixi en el proper any, qualsevol quota de cessió o mora anticipada , i la taxa impositiva i la sanció impositiva que s'aplicaria si es retirés tot el saldo de la vostra anualitat.
P: Es comptabilitzen els fideïcomissaris com a part dels ingressos de les famílies?
A: Els fideïcomisos sovint es comptabilitzen d'alguna manera com a part dels ingressos de les famílies. Com un propietari ha de determinar com tractar una confiança que té (o que pot configurar després de signar un contracte d'arrendament d'un pis de baixos ingressos amb una propietat de crèdit fiscal) depèn de si té accés al principal en el compte o els ingressos del compte.
P: Els actius es comptabilitzen com a ingressos?
A: Els propis actius no es comptabilitzen com ingressos, tot i que els ingressos que produeixi un actiu normalment es compten quan es determina l'elegibilitat dels ingressos d'una llar ... Llegir més
P: Els propietaris verifiquen els ingressos?
A: Sí. Si esteu considerant sol·licitar un pis de baixos ingressos amb una propietat de crèdit fiscal, espereu que el propietari o l'administrador de la propietat necessitin comprovar els ingressos i els actius. El programa de crèdit fiscal específicament requereix verificació, tenint en compte quant està en joc ... Llegir més
P: Com es calcula exactament el meu lloguer?
R: El lloguer es calcula en funció del nombre de dormitoris de l'apartament i no del nombre real de persones que hi viuen. El propietari ha de calcular la vostra renda suposant que 1.5 ocupants viuen a cada habitació (o un ocupant, en el cas d'un estudi).
Per tant, el lloguer d'un apartament de dos dormitoris, per exemple, es basaria en tres ocupants (1,5 x 2 dormitoris) a l'apartament.
La renda del crèdit fiscal també inclou un fons d'utilitat.
El lloguer màxim que es pot exigir per pagar una unitat de baixos ingressos en una propietat de crèdit fiscal és del 30% d'un percentatge (normalment del 50% o del 60%) de l'ingrés brut mitjà de l'àrea (AMGI).
P: El nombre de persones a la meva família afecta l'elegibilitat?
A: Sí. El nombre de persones de la seva família afecta si pot qualificar per una unitat de baixos ingressos en una propietat de crèdit fiscal. La seva família ha de guanyar menys d'un percentatge determinat de l'ingrés brut mitjà de l'àrea (AMGI), que es basa en la mida de la llar. D'altra banda, la renda del crèdit fiscal no es basa en el nombre real de persones al vostre apartament.
P: Necessito signar un arrendament especial?
A: No. El programa de crèdit fiscal no exigeix que els propietaris tinguin contracte d'arrendament especial als inquilins. Però podeu trobar un addendum d'arrendament amb una o dues clàusules específiques del programa de crèdit fiscal. Per exemple, probablement, podeu esperar una clàusula que us requereixi cooperar amb el propietari en la recertificació i verificació dels ingressos cada any, i pot haver-hi un llenguatge que digui que si el vostre propietari s'assabenta que heu donat informació falsa o incompleta de manera conscient a l'hora de determinar l'elegibilitat, podria ser motiu per a la finalització del contracte d'arrendament.
P: Puc llogar mensualment?
R: Quan signeu el contracte d'arrendament d'un habitatge amb una propietat creditícia fiscal, ha de ser d'un termini d'almenys sis mesos (tot i que hi ha algunes excepcions). Després d'això, vostè i el seu propietari poden acceptar renovar el contracte d'arrendament mensualment.
P: Hi haurà inquilins de mercat a l'edifici?
R: Hi pot haver. Moltes propietats de crèdit fiscal inclouen alguns apartaments de baixos ingressos i alguns apartaments amb tarifes de mercat.
P: ¿Em destacaré com de baixos ingressos si hi ha inquilins a preus de mercat?
A: No ho has de fer. Els propietaris han de no segregar els apartaments amb tarifa de mercat i de baixos ingressos, i ningú a la vostra propietat de crèdit fiscal ha de saber quant de lloguer paga menys que els digui.
P: Es calculen els meus ingressos segons el que he fet l'any passat?
A: No. Es determina esperant i "anualitzant" els vostres ingressos per al proper any. Per exemple, si guanyes $ 3,000 al mes en un lloc de treball, aquest ingrés es comptabilitzarà com $ 36,000 (12 mesos x $ 3,000), fins i tot si resulta que aconsegueixes un augment o fins i tot perds el teu treball un mes després de passar al teu apartament.
P: Com els propietaris tenen ingressos laborals irregulars?
R: Els ingressos per ocupació s'han d'incloure com a part dels ingressos de la llar, ja sigui que els ingressos siguin estables o irregulars.
Normalment, els propietaris que participen en el programa de crèdit fiscal han d'utilitzar les circumstàncies actuals de l'arrendatari per "anualitzar" els ingressos, el que significa incloure una quantitat que l'arrendatari espera guanyar durant els propers 12 mesos, fins i tot si resulta que aquest nombre és molt més alt o més baix.
P: Es descalificarà un acord de divorcis o actius conjunts?
A: No. Un inquilí potencial no està desqualificat simplement per tenir un acord de divorcis o actius conjunts.
Si bé és possible que la seva situació d'ingressos després d'un divorci li faci inelegible, tenir un acord de divorci o actius conjunts no són motius vàlids per negar-se a processar la sol·licitud d'un sol·licitant de crèdit fiscal o considerar automàticament que el sol·licitant no sigui elegible per als ingressos.
P: El lloguer es basa en els meus ingressos?
A: No. A diferència d'altres programes d'habitatge, el lloguer de crèdits fiscals es basa en els ingressos mitjans del vostre comtat o d'una altra àrea local. Aquesta mitjana es coneix com a "àrea mitjana ingressos bruts" (AMGI), que HUD actualitza cada any. Els vostres ingressos reals són importants quan es tracta de determinar si calificar per a un pis de baixos ingressos amb una propietat de crèdit fiscal. Però la renda real que paga no es basa en els seus ingressos.
P: No sóc elegible per als altres si guanyo ingressos massa per una propietat de crèdit fiscal?
A: No necessàriament. Encara que totes les propietats de crèdit tributari han de seguir les mateixes regles per determinar l'elegibilitat de la renda, pot guanyar massa per una propietat de crèdit fiscal, però encara es consideren aptes per als altres. Això pot passar si, per exemple, obté el 55% del límit d'ingressos. Una propietat que ha de llogar als inquilins que no obtingui més del 50% dels límits d'ingressos us rebutjaria, però les propietats que utilitzen la xifra del 60% us resultarien elegibles. A més, els límits d'ingressos varien segons el comtat, de manera que si guanyeu ingressos lleugerament massa per a una propietat, és possible que tingui èxit en una altra propietat que utilitzi límits diferents.
P: Puc desallotjar si els ingressos augmenten després d'entrar?
R: No hauríeu de preocupar-vos de desallotjar-vos per pagar ingressos. Si els ingressos augmenten fins al 140% de l'ingrés brut mitjà de l'àrea (AMGI), no hi ha cap problema. Si els ingressos augmenten per sobre d'aquest nivell, és possible que el propietari adopti mesures per assegurar-se que l'edifici estigui qualificat per a tots els seus crèdits fiscals.
En el pitjor dels casos, el propietari pot (amb notificació adequada) canviar l'apartament a tarifa de mercat i perdria el benefici de la vostra renda restringida. Tanmateix, si els ingressos són elevats, no sou de baixos ingressos i hauríeu de permetre el lloguer del mercat. Els propietaris de les propietats de crèdit fiscal només poden desallotjar els inquilins per "bona causa" tal com es defineixen per lleis estatals o locals. Això també significa que el propietari no pot decidir no renovar el lloguer sense una bona causa.
P: Cada vegada que canvia el meu ingrés, he de tornar a certificar?
R: Afortunadament, no. El programa de crèdit fiscal no té "recertificacions provisionals", que significa que si canvieu de feina, obteniu un augment o compreu o veniu un actiu, no cal que cobreixi i verifiqui els vostres ingressos de nou. Vostè hauria d'esperar trobar-se amb la gestió per recertificar els seus ingressos només una vegada a l'any, generalment al voltant de l'aniversari de la signatura d'arrendament.
P: Com estudiant, puc viure en una propietat de crèdit fiscal?
R: La regla general és que si tots els membres de la seva família són estudiants a temps complet, no es poden llogar amb una propietat de crèdit fiscal. Així que si sou un estudiant de temps complet amb un company d'habitació que va a l'escola a temps parcial, ja està bé. Si tothom a la seva família acudeix a l'escola amb dedicació a temps complet, pregunteu a la direcció si es troba en una excepció.
P: Cal que les propietats de crèdit fiscal compleixin amb les lleis de discriminació?
A: Sí. Les propietats de crèdit fiscal estan subjectes a les mateixes lleis d'habitatge just que les propietats convencionals. A més, gràcies a un acord entre HUD, el Departament del Tresor i el Departament de Justícia (DOJ), l'IRS pot conèixer fàcilment la violació de la propietat justa del propietari i utilitzar-lo com a base per a l'incompliment del crèdit fiscal. Això significa que els propietaris de les propietats de crèdit fiscal tenen encara més motius per no discriminar-vos.
P: Com poden els inquilins i les perspectives obtenir més informació sobre els requisits del programa?
R: Els inquilins i les perspectives sovint tenen preguntes sobre els ingressos i les regles de les propietats de crèdit fiscal. A més de les respostes a les preguntes més freqüents que s'hi contesten, podeu obtenir respostes específiques de l'estat per part de l'agència estatal d'habitatge que administra el programa de crèdit fiscal on viu. Consulteu la llista d'agències estatals de finances .